房地产信托为什么问题那么多呢?

新闻资讯 (14) 3个月前

又有上市公司信托理财“踩雷”,这次的当事人是杭州解百和国通信托。

日前,杭州解百发布于购买信托产品进展情况暨风险提示公告称,其在2021年8月底以自有资金,认购的5000万元“国通信托·东兴870号国茂南京特定资产收益权集合资金信托计划”存在延期兑付风险。

杭州解百称,鉴于此次投资款项的收回时间尚存在不确定性,并基于非保本理财产品的性质,故存在本金无法全额收回的风险。

实际上,类似的信托兑付风险,杭州解百已在两个月前“提前演练”。除“东兴870号”外,杭州解百还投资了“东兴890号”,但同样发生实质性违约。7月25日,杭州解百公告称,收到该信托剩余本金及收益。虽然未达到预期收益,但总算实现“安全着陆”。

近期,市场上屡有上市公司理财“踩雷”。此前,富安娜就曾官宣其购买的中信证券资管计划发生延期,剩余产品本金1.065亿元及投资收益到期未兑付。“理财有风险,投资需谨慎”,这不仅是给个人投资者的忠告,对于上市公司来说同样如此。

5000万信托理财陷延期

斥资5000万元认购,杭州解百入手的是一款怎样的信托产品?

2021年8月底,杭州解百董事会审议通过《关于利用闲置资金购买信托产品的议案》,同意购买由国通信托发行的“东兴870号”信托产品,金额为5000万元,期限为12个月,预计收益为7.2%。彼时杭州解百表示,委托理财目的是为提高资金的使用效率和增加收益。

从资金最终使用情况来看,该产品为一款标准的房地产信托:资金最终使用方为南京世荣置业有限公司。

根据信托约定,国通信托将信托资金用于向世荣置业,融资方式为受让“璀璨江山(地块NO.2017G24)”项目产生的全部收益权,并由其按期溢价回购标的项目收益权。

按照杭州解百的认购时间,该信托计划应于今年9月22日到期,但等来的却是延期消息。杭州解百公告称,9月5日,其收到国通信托的《告知函》。截至2022年9月2日,世荣置业未能按约定期限清偿债务,导致该信托计划第4期延期。

项目风控上,根据办理抵押登记时评估公司提供的评估报告,该信托计划项下的抵押物评估价值合计16.31亿元,截至目前信托计划存续规模为36041万元,即该信托计划项下抵押担保的本金抵押率为22.10%。

杭州解百表示,收到国通信托发出的《告知函》后,公司成立专项工作小组,专人负责项目跟踪,并向国通信托发出书面函件,督促国通信托密切追踪融资人及项目情况,切实履行管理人职责并给出明确的后续处置计划,尽快向公司兑付余下的投资本息。

房地产信托屡踩雷

类似的情况,杭州解百已不是第一次经历。

认购“东兴870号”前,杭州解百曾在前一个月认购同样由国通信托管理的“东兴890号”,认购金额同样为5000万元,投资期限12个月,预期收益7.2%。

与“东兴870号”类似,“东兴890号”同样是一款房地产信托产品,全名为“国通信托·东兴890号融创1890项目集合资金信托计划”。资金最终使用方为武汉融景臻远房地产开发有限公司。

同样是背靠知名房地产企业,并提供大量担保,“东兴890号”同样出现了违约情况。融资方未能按照合同约定期限支付回购价款,出现实质性违约。

在召开受益人大会表决通过向第三方机构转让债权的方案后,7月25日,杭州解百公告称,收到该信托剩余本金及收益。虽然未达到预期收益,但总算实现“安全着陆”。

近年来,房企日子持续“难过”,房地产信托项目爆雷者时有发生。杭州解百在此前公告中曾表示,为防范地产类信托产品的投资风险,其从2021年9月起暂停了地产类信托产品投资,将加强对购买理财产品的投资安全评估、风险控制分析和全过程状况跟踪。

而对于杭州解百“踩雷”房地产信托的情况,投资者也多有担心,通过上证e互动平台向杭州解百提问,要求说明风险情况。

警惕房地产信托压力传导

自2018年资管新规出炉以来,信托行业的“不景气”成为业内共识。叠加房地产行业的持续低迷,房企日子越来越“难过”,房地产信托持续承压。

中国信托业协会公布的2022年一季度信托行业数据显示,截至一季度末,投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元,同比下降27.71%,环比下降10.85%,占比进一步下降至10.64%。

中国信托业协会特约研究员和晋予指出,资金信托投向结构的变化,与宏观经济与资本市场的运行情况密切相关。当前房地产行业面临深度调整,1季度房地产开发投资增速回落,商品房销售同比下滑,部分房企的风险持续暴露,在监管部门的严格管控下,房地产信托业务规模与占比持续收缩。

华泰证券信托专题研究报告指出,信托规模虽已在严监管下连续压降,但存量仍处高位,行业规模超20万亿元,其中房地产类约1.6万亿体量。当前地产下行压力持续,房企的资金链压力还处于紧张期。

从资产质量看,近年来风险频发,且大部分集中于房地产领域,违约金额占整体违约规模比例逾八成。除中小信托公司外,部分头部信托公司也陷入纠纷之中。考虑到未来部分房地产行业风险事件或进一步演绎,兑付压力较大。因地产产业链内部资金关系交织复杂,目前市场预期持续偏弱,需关注信托链条中潜在的资产质量问题。

此外,华泰证券研报还指出,信托行业目前整体杠杆率处于较高水平,地产压力持续下对信托业的影响不容小觑,尤其重视后续风险演绎和传导影响。今年下半年信托业有1.7万亿元到期,预计涉地产规模1700亿元左右。

目前地产商资金链压力还较大,项目周转不通畅,市场对地产预期偏差,需关注地产资产风险和对基础产业资产传导效应和演绎路径。紧密跟踪政策层面对地产链的政策力度和举措,若市场购房信心和开发商融资能力能有效修复,信托业面临的困境可进一步缓解。

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