什么是基础设施REITs?投资者如何退出呢?

新闻资讯 (5) 1周前

9月14日华夏合肥高新创新产业园,封闭式基础设施证券投资基金(场内简称“华夏合肥高新REIT”,代码180102)公众投资者部分正式开售!这只基金怎么买?什么时候可以买?一起来看总结要点!

产业园区类公募REITs

基础设施REITs以基础设施为底层资产,通过发行基金份额汇集投资者资金,投资于基础设施项目,并将底层资产产生的租金,或收费分配给投资者,具有流动性较高、收益相对较为稳定等特点。投资收益主要来源于两部分: 一是有望获得长期稳定的分红收入,其次部分项目还可以通过,本身价值的上涨获得资本利得的收入。

其中,产业园区类资产作为基础设施资产的重要组成部分,主要是指某国家或地区为实现经济发展目的在规划区域内聚集若干特定产业企业,实施统一规划、集中管理,并常有政策倾斜的区域。纳入园区的资产包括研发楼、厂房、孵化器、员工宿舍等,具有较高的科技创新价值和经济附加值。主要有以下几大投资优势:

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华夏合肥高新REIT

华夏合肥高新REIT作为基础设施证券投资基金,80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券,并持有其全部份额;基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。同时以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的,收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

本基金标的基础设施项目合肥高新区创新产业园一期位于合肥高新区核心区域,依托于合肥高新区近年来高速的经济发展动能和强大的产业聚集效应,向入园企业提供配套齐全、政策完善、服务高效的研发办公空间,并获取长期稳定的租金收益。

华夏合肥高新创新产业园,封闭式基础设施证券投资基金

基金类别:基础设施证券投资基金。

运作方式:契约型封闭式。

基金存续期限:自基金合同生效日后38年,本基金在此期间内封闭运作并在符合规定的情形下在深交所上市交易。

项目底层资产:合肥创新产业园一期项目

依托合肥高新区,发展潜力巨大。项目所在合肥高新区,是1991年经国务院批准的首批,国家级高新区,是合肥综合性国家科学中心的核心区、中国(安徽)自贸区合肥片区核心区,也是目前安徽省最大的高新技术产业化基地。在全国169家国家级高新区,综合排名中连续七年位居前十名,其中2019年排名第6位。地区生产总值、战略性新产业产值、财政收入等主要经济指标,连续多年保持高速增长。

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交通便利,配套齐全。项目土地使用权面积为14.68万平方米,总建筑面积35.68万平方米,包含22栋房屋和3个地下车库,于2011年建成投入运营,园区内配套齐全,交通方便。

高新技术企业集聚,出租率良好,租金收入较为稳定。入驻企业集中于电子信息、先进制造及现代服务等行业,包括国盾量子、思科中国、科创中光等知名企业,创新创业属性强,租金来源稳定。截至2022年3月末,标的资产合并口径出租率为88.08%,2019至2021年出租率均超过86%,租金收入表现良好。项目运营成熟,配套设施齐全、企业服务完善,未来租金提升潜力较大。

注:2019-2021年度出租率为平均出租率,2022年为3月末出租率;受疫情减免租金政策影响,2020年租金收入有所下滑。

分派率较为可观。根据本基金招募说明书中,披露的可供分配金额测算,以发售价格为基础,本基金2022年预测净现金流分派率为4.05%(年化),2023年预测净现金流分派率为4.06%。

*预测净现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺,投资有风险。

原始权益人合肥高新股份有限公司是集投资、开发、建设、运营、管理、服务等业务于一体的综合性产业园区开发运营商,是安徽省内一流、国内领先的国控产业园区开发建设主体,2021年位列中国产业园区运营商50强(第23位)、中国产业园区运营商影响力10强(第3位)。在长期投资建设与运营的过程中,积累了宝贵的项目建设经验,截至2022年3月末,公司总资产达到108.6亿元。同时旗下拥有丰富的产业园类基础设施资产储备,建成或在建产业园区面积约215万平方米,可为REITs基金持续提供丰富的优质资产。

专项计划管理人中信证券是中国第一家A+H股上市证券公司,主要财务指标连续十余年保持行业第一,各项业务保持市场领先地位,在国内市场积累了广泛的声誉和品牌优势。中信证券布局REITs十余年,储备了大量基础设施及不动产投资领域的专业人员,在REITs领域拥有丰富的经验。目前中信证券已完成上市或证监会申报的公募REITs项目共计8单,已发行6单,规模及单数均排名市场第一。

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发售时间安排

本基金募集期自2022年9月14日起至2022年9月15日止,投资者应在募集期内全额缴款(含认购费)。其中场内认购时间为9月14日-15日每个交易日的9:30-11:30,13:00-15:00;场外认购时间以各销售机构规定时间为准。

公众部分发售起点

公众投资者可以通过场内或场外方式认购基金份额。场内认购以份额申请,场外认购以金额申请。

场内即使用场内证券账户认购基金份额,产品上市后可直接参与证券交易所场内交易(没有开通证券账户的场内投资者,需提前开通基础设施基金交易权限,具体步骤请以各券商操作流程为准)。场外即指使用场外基金账户认购。可通过直销或场外代销渠道购买。

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01、场外认购起点

场外认购每次认购金额不得低于1,000元(含认购费)。

02、场内认购起点

场内认购每次认购份额为 1,000 份或者其整数倍。

发售规模REITs

本基金发售价格为2.19元/份,发售规模为7亿份,预计发行规模为15.33亿元(不含认购费用和认购资金在募集期产生的利息)。

其中公众投资者认购的初始基金份额数量为0.735亿份,拟募集1.61亿元,占发售份额总数的比例为10.5%,占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。(注:最终发售份额数量将根据回拨情况(如有)确定。)

*若公众投资者在募集期内,有效认购申请份额总额,超过公众投资者的募集上限,实行末日比例配售,若预计募集首日有效认购申请全部确认后,本基金公众投资者募集总规模,达到或超过公众发售规模上限,公众发售部分的募集期将提前结束。

基金认购费率

按照认购方式与金额的不同,收取不同的费率:本基金为封闭式基金,无申购赎回机制,不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司实际收取为准。

后期如何交易?

华夏合肥高新REIT在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市,不开放申购与赎回。但后续会在交易所上市交易,投资者可在二级市场进行交易,上市首日涨跌幅限制为30%,上市首日以后涨跌幅限制为10%。

场内认购的投资者可直接参与证券交易所场内交易;

个人投资者使用场外基金账户认购的,如果有流动性需求,可以通过转托管到场内进行交易,或者通过已接入基金通平台的场外销售机构进行份额转让,无需转托管。

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