为什么推出REITS?REITS有投资价值吗?

新闻资讯 (15) 6天前

进入2022年,房产行业依然不平静。延续去年的房产企业债务危机,今年以各大房企及产品的兑付危机依然不断。最显眼的,莫过于广州的雪松控股信托兑付危机,奥园的债券爆雷及融创的商票逾期拒付。

这些曾经大名鼎鼎的房企,都无一例外的选择了“躺平”。面对一次又一次的延期兑付甚至不兑付,投资者的心里可以说是在流血。2021年,是房产全面收紧,房地产债务危机全面爆发的一年。2022年,房子还能买吗?房产类的理财产品,譬如信托、债券、股票和基金等,还能投吗?

一、2022年,房子还能买吗?

2021年下半年,是中国房产发展的一个转折点。在经历了多年的高速发展后,中国房产出现了前所未有的下行和危机。集中表现在:一二线城市的房产成交量急剧下降;恒大等房产企业频频爆发债务危机;房产税试点开始逐步推行。在这样全面转折的形势下,

2022年房产该如何投资呢?

1.自住房是入手的好时机

由于2021年下半年房产市场缩水过快,从2021年11月份起,国家采取了一系列的刺激措施。譬如降低房贷LPR的利率,逐步放宽限购限贷政策等。因此对于刚需投资者来说,2022年投资自住房,选择面大,利率相对比较低,是政策友好的时期。准备好资金,有刚需需求的投资者可以逐步入场了。

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2.投资房需要长期

投资对于投资房产的人来说,2022年正在走出2021年下半年的至暗时刻,2022年在政策支持、房贷下降、限购限贷逐步宽松的条件下,有些房产逐步迎来好的投资时机。但房产市场分化很大,对于投资来说,两点很重要。第一是精挑细选,选择人口流入、产业集群、地段优良及品质较好的房子;第二是长期投资,未来投资房产,主要靠租金、产业等的支持,因此短期赚钱抛售的思维不可取。以下几类房产尽量不要碰:这些房子大多流动性差,供过于求,概念多于实质,未来投资风险很高。

3.房产投机不可取

房住不炒是中国未来的国策,因此过去那种短期炒作,利用高杠杆的投机思维不可取。以下几类炒房的人,2022年可能比较难过:这些投机方法,看似有“暴富”的机会,但一旦市场不能持续上涨,或者政策发生变化,就是灭顶之灾。

总结:

2022年,对房产持有人来说,有机会,有风险。想要刚需的人,是好机会,利率降低,政策友好,选择面大;想要投资的人,要精挑细选城市和房子,中长期持有;想要投机的人,风险很高,不确定性大,建议放弃。

二、2022年,房产理财产品会继续爆雷吗?

从2021年下半年开始,买房产理财产品的人可以说是伤痕累累。恒大、佳兆业、奥园、雪松,融创等,一个雷比一个雷大。2022买房产理财产品一定要慎之又慎,否则一旦触雷,就是血本无归。

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1.非标类理财产品坚决不碰

非标类理财产品,主要指的是通过金交所、私下融资等渠道发行的房企的理财产品。雪松控股为例,通过金交所发行的产品很多,现在无疑例外都遇到了危险。所谓的金交所,几乎没有任何监管,资金流向不明,大都是房产公司的一个融资通道。另外,对于商票、定向融资等大家不熟悉的渠道,也要谨慎,一旦房地产公司遇到债务危机,金交所等非标产品是最后兑付对象,也是最危险的投资品。

2.信托、债券等房产风险防范

第一雪松、华夏幸福、宝能等公司信托产品纷纷延迟兑付。恒大、奥园、融创等房企债券纷纷大跌。信托、债券等是合法合规的理财产品,但风险持续存在。尤其房地产企业的信托、债券在2022年依然有持续暴雷的风险。以下的信托、债券尽量不要碰。虽然房企信托目前,暴雷依然是少数,但一旦发生在自己身上,处理起来依然耗时耗力,压力重重。所以建议大家购买时候一定要小心翼翼,不懂不投、风控第一。

3.房产的股票、基金精挑细选

覆巢之下,安有完卵。随着民营房产企业大规模的暴雷,房企的股票也是一泻千里。不到两年的时间,恒大的股票跌去了9成,从最高的28元到最低的1.5元以下。因此,买房企的股票一定要,对基本面有深入的研究,特别是债务情况,不要轻易抄底,不要盲目介入。房产的基金,分散投资,虽然风险降低了,但是由于属于低增长行业,总体回报也比较低。中证800地产指数最近3年的收益只有15%左右,远远低于市场平均的收益率。

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因此,买房产的股票、基金,总体趋势并不好,风险也比较高。我们建议通过沪深300等,大类指数部分分享万科等优质房企的机会,但不建议买入单一的房产和地产类股票和基金。

4.房产证券化REITS

去年以来,我们开始发行房产证券化产品REITS,核心是分享优质基础建设和房产企业的发展机遇。

由于分红率高,企业优质,受到市场高度追捧。很多REITS的涨幅上市以来涨幅超过30%,最高接近100%。从长期来看,REITS就是通过专业运作,让投资者分享优质房产和物业长期收益。现阶段风险过高,中长期看稳定的回报率在6%以上。

总结:

在房住不炒的时代,投资房产和房产理财产品进入专业时代。2022年,在货币宽松,利率下行大趋势下,自住房迎来好机会,投资房要长期,投机房要放弃。房产理财产品风险控制放在第一位。远离金交所等房企非标产品,谨慎投资房产债券和信托。房产股票和基金要精挑细选,积极关注REITS等新兴产品。过去20年,我们的投资和生活被房产主宰;未来20年,我们必须用谨慎态度来避免房产投资的危机;不盲目悲观,更不过分乐观,科学和专业投资,才是未来房产的致胜之道。

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