现在我谈一下，我们对于另类投资业务转型，方向上的思考，我们认为主要是三句话：第一，由目前以传统的债权投资转为股权投资。第二，由目前单一国内市场转为全球配置。第三有选择性的实施债权投资倾向。现在逐一进行阐述。

第一，怎么做股权投资。

我在2014年年初的时候，当时我在中投信托参加兴业银行的讨论会，当时的题目叫“拥抱权益资本的春天”，那时候我知道应该把眼光，更多放在股权投资上，但来泰康这一年终于想明白了，应该选择什么样的项目来做，就是有长期和稳定现金流的资产。因为这一类资产有两项优点：

一是、有现金流对保险业务，可以解决负债端的问题，负债端需要每年有现金流。对于在座的一些银行理财、基金的朋友来讲，有稳定现金流的资产，可以用于项目投资者，进行年度的收益分配。我相信大家都知道，投资人还是很喜欢，每年分配一次的节奏。

二是、有稳定现金流的资产，实际上是在经济下行阶段，能够提供最好风险保护的资产，因为好与不好，有现金流最容易判断出来。对于这一类的资产，有可能是哪些行业呢？我在这儿举几个例子，比如说物流、长租公寓、高速公路、供热、供电、供水、景点门票、数据中心等等，都是可以考虑的范围之内。在座可能会提一个问题，中国的物流有很多资本在往里涌入，是不是收益比较低。长租公寓是刚才刘教授，提到在纽约68%是租房率，中国都希望结婚的时候，男方陪送一套房子，在这样的情况下，我们国家长租公寓市场，什么时候才能形成规模呢？

所以做股权投资，一定会面临很多的问题。我个人特别同意今天上午，李稻葵提到的问题，我们国家是大国经济，在这其中一定有一些，结构性的机会可供选择。在股权投资方面我们本着积极推动、有序开展的原则进行，找准行业、确定合作伙伴，其次先做一些优先股和附带回购的一些优先级的产品，最后再过渡到真正的优先股和真正的股权投资。

做一笔股权投资业务，所有的公司，我最近也发现包括境外公司，包括境外公司的房地产业务，它做股和做债人都是，从不同的地方来的，做股和做债人思维不一样，这个转型是非常困难的过程。再加上股权投资的话，需要完善的投研体系，要有专业的投资团队，风控，还要有市场化的运营机制，有优秀的人才加入，否则的话股权投资，是一个比较长期性的挑战。

第二个、给大家分享另类投资，转型的方向是境外投资。

境外投资的第一个优点，是有效的分散风险。美国地产和美国其他类，资产相关度为例证明这一点，美国的私募房地产和股票相关度是0.18，与债券的相关度是-0.06，右侧这张图是全球房地产与全球其他类资产相关度，纵列是美国的NCRIF的指数，可以看到他跟MSCI的相关度指数。境外的投资尤其是房地产投资、基础设施投资，都能够提供非常好的现金收益和总收益。

左面图是2015年年底，CBRE预测未来五年美国，核心地产杠杆前年回报率，我们以办公楼举例，它预测的是5.9%，一般来讲境外的贷款利率，成本非常低，一般低于4%，这样算下来，一个项目的ROI收益，可以做到8%-10%。右侧这张图是美国，房地产指数总体回报的指数，大家可以看到是从1978年到2015年，除了在2007、2008、2009这三年有调整之外，一直处于上升的趋势。

我们也研究了国家房地产市场的周期，在美国就是浅黄颜色的图，处于房地产繁荣的中等期，英国紧随其后，中国是右侧浅蓝色的大圈。澳大利亚情况不太一样，资产价格波动较大，CapRate有下降空间，每个国家和每个地区情况不太一样，这样也需要我们区分市场情况做出决策。

第三，对外境外投资我们去年年底的策略是投基金+跟投。

因为房地产和基础设施，都是属于非常本土化的任务，一般你接触到一个，做资产管理的境外机构，一般都宣传你说我业务做的非常强，是因为我可以拿到，全都是非公开的交易，投基金就是这点好处，因为所有的人员都是本土化，可以利用本土化的人员，获得本土化非常低成本的交易。为什么跟投？是我们跟随资产管理，非常强的机构一起做投资，这样的好处是我们，可以获得大量的投资技术和能力。

从资产类别讲，我们倾向于以核心和核心+为主，这类业务风险水平较低一点，而且我们倾向于长线投资。目前我们手边有几个项目，一个是日本，一个是美国的物流项目，另外还有一些基金的项目，在进行推动和操作。今天上午段总说了，说了也没用，钱出不去，钱出不去我们也要做，只有这样才能锻炼队伍熟悉市场。我们转回国内，说传统的债券投资业务应该怎么做。我的这句话是以风险可控为前提，有选择地进行债权投资。

从今年以来，根据我们的统计，应该有10多家公司，150亿的公开市场转型。目前在高杠杆情况下，而且杠杆不能下降的情况下，我们做业务首要考虑的是风险可控，有选择的进行债权投资，我们在这儿重点说了这四个领域：第一个是景气度高的行业，这是研究部门给我们带来的特殊优势，它每年年底的时候告诉我们：哪些行业比较具体？比如像机场、铁路、轨道交通、高速公路、电力热力；还有就是做高资质的政府，融资平台的项目，尤其是有水分、电力、燃气、高速公路等，有稳定现金流资产的；第三个是补齐短板的基础设施项目；第四个是与国企改革、一带一路战略等，国家重大战略有关的。

去年年初的时候，我们就对钢铁、有色这些项目进行了竞投。我们认为传统领域，另外一个非常重要的是并购，我查了一个数据，2015年我国并购从单数到金额，上比前一年增长了40%，并购有几个原因。一个是央企之间的并购。目前国资委拥有的122家央企，根据新闻报道信息发现会进一步缩减。2015年发布的混合所有制改革，也会推动社会资本参与国企改革，尤其是供给侧结构性改革，相信会引发存量资产大量的收购兼并，这其中我们还是重视这几点，就是能否实现质量和效益，能否提升规模效益和转型升级。

最后我再用一句话，总结一下我今天的观点。目前在下行周期我们需要，加大利率投资的规模，重点是要从传统的债权型业务向股权型业务，尤其是有长期稳定现金流资产运营重点进行转移，其次要重点开发境外投资，争取做到资产的全球化配置。对于传统的债权型业务，我们有选择的做，也就是有所为、有所不为。谢谢大家！

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