房地产投资基金(运作模式的不断成熟和规模的不断扩大)

财经资讯 (19) 3个月前

随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具,也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道,成为连接金融和房地产两大行业的纽带。美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一,也是金融制度、法律法规相对健全的国家,20世纪60年代,为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素,美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金,其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。

房地产基金市场投资

2020年随着供给侧结构性改革、国企改革、创新创业发展的持续推进,旧泡沫将被逐步刺破,经济将在各种不确定和冲击中构筑新的增长动力。目前国内面临如传统行业产能过剩、非金融国有企业的高杠杆以及房地产市场过热等结构性弊病。

但市场经过2015年下半年的大幅回调和2016至今的调整后,当前并没有太多风险。随着“十三五规划”、“中国制造2025”的逐步深化和 “十九大”会议的胜利召开,资本市场将输入更多优质的血液。A股依然存在波折,但同时衍生结构性投资机会。

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我国各级城市正在梯次进入存量房占主导的交易格局。数据显示,2009年北京一、二手房成交之比为1:1.37,2018年第一季度末该比值达到1:6.6。2017年上海一、二手房成交之比为1:1.58。2015年,深圳二级市场转移登记65931笔,三级市场转移登记147694笔,分别同比增长10.18%、106.82%,一、二手房成交之比为1:2.24。这些数据表明一线城市房地产交易已进入了以存量房交易为主的时代。由于市中心土地的稀缺性房地产投资基金,未来其他城市存量房交易占主导也将是必然趋势。存量房时代的到来房地产投资基金房地产,基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大,,将对房地产经纪的行业地位和内部格局造成重要影响。

据中研研究院《2020-2025年房地产基金市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》

2020房地产基金行业前景、现状分析

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2020年1-4月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末,TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元,分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元,同比下降31%。截止2020年4月初,已经有40家房企直接或者间接公布了2020年销售目标。尽管大多数企业2020年销售目标较2019年销售成绩有不同程度的增幅,但平均增幅较以往明显缩小。这40家企业2020年销售目标平均增速不足14%,创下近年来的新低。伴随着行业增速放缓,尤其是受新冠疫情影响的时间难以预测,房地产行业不确定性增加,房企纷纷选择谨慎表态。在40家企业中,有34家企业上调了销售目标,1家持平,5家下调。著名经济学家李迅雷也表示,今年疫情期失业人口高达7000万,大家在此阶段下基本都还是亏损状态,一部分人短时间还需要花存款,找寻工作将很难再拿出大笔钱买房,由此可见楼市想要真正回暖,可能还需要一段时间的复苏才行了。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势,到2030年我国城镇化率要达到70%,未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。

美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分,采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金,而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中,以有限合伙制房地产投资基金最为普遍,而采用开放式基金模式的相对较少;约占30%。

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具有流动性强的特点,便于投资者控制风险,而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制,该类基金一般不能直接投资于房地产资产,而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资,而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90%以上。

房地产基金以获得投资收益为目的的房地产投资基金的提供者之所以不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目房地产投资基金,而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资,是因为房地产投资基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、专家管理、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点,具有“单个投资制度”所无与伦比的制度优势。

房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者,才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施:借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。

房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险,同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险,房地产投资基金应当采取以下措施:用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。

未来房地产基金行业逐渐成为该市场翘楚!更多详细分析,请点击关注中研研究院研究出版的《2020-2025年房地产基金市场投资机会及企业IPO上市环境综合评估报告》。

文中所述观点,均不构成投资建议,入市有风险,投资需谨慎!

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